Le choix du local médical dans lequel vous allez exercer en libéral est une étape importante de l’installation en libéral. Il est nécessaire de se poser de nombreuses questions pour choisir le bon local : à quel endroit m’installer, est-il préférable de louer ou d’acheter, quel type de bail dois-je choisir…? Voici les caractéristiques importantes à prendre en compte lors du choix de votre local.
Comment choisir et trouver mon local professionnel
Où s’installer ?
L’installation en libéral nécessite le choix d’un local médical où exercer. Pour faire le bon choix de local, il est conseillé de faire une étude de marché poussée. Cela permet de vérifier l’offre et la demande sur le territoire concerné, et donc anticiper le potentiel de réussite de cette installation.
Il faut faire attention à différents critères :
- les caractéristiques démographiques de la zone d’installation (âge, revenu moyen et sexe) ;
- la taille du marché et le nombre de praticiens déjà présents sur le territoire (il est difficile de s’implanter dans une zone sur-dotée et d’attirer des patients) ;
- la concurrence (la réputation et les activités des praticiens déjà installés).
Pour trouver des informations qualitatives et vous aider à prendre votre décision, plusieurs outils sont conseillés par l’Ordre National des Médecins :
Selon votre zone d’installation, vous pouvez avoir le droit à certaines aides à l’installation. Le but de ces aides est d’encourager les professionnels de santé à s’installer dans des zones dites “fragiles”, où le manque de praticiens et le mauvais accès aux soins est particulièrement avancé. Ainsi, vous pouvez bénéficier d’aides à l’installation de la part de l’
Assurance Maladie ou de la part de votre
Agence Régionale de Santé.
Les critères importants
Pour bien organiser vos recherches, définissez au préalable vos critères :
- la surface que vous voulez ;
- votre budget (incluant ou non des rénovations) ;
- le nombre de pièces (si vous souhaitez vous associer par exemple) ;
- la facilité d’accès ;
- le respect des normes handicap ;
- l’environnement (un endroit calme de préférence) ;
- les solutions de stationnement.
Rechercher un local médical
Il est aussi possible de vous rendre à la mairie et de demander à voir le maire, un adjoint, ou le responsable des activités commerciales de la ville. Cela vous permettra de vous présenter et de demander si la mairie a des locaux disponibles. Profitez-en pour demander si la ville a mis en place des dispositifs particuliers à l’aide à l’installation.
Enfin, vous pouvez faire appel à votre famille, vos amis, et faire parler de votre recherche de local sur les réseaux sociaux.
Est-il préférable d’acheter ou de louer mon local ?
Les avantages de l’achat d’un local
L’achat d’un local médical pour exercer est un véritable investissement financier, qui a des conséquences sur le long terme. Cela représente un engagement qui conditionne ensuite votre carrière : il sera nécessaire d’exercer pendant longtemps dans le même lieu.
Pour leur première installation en libéral, la plupart des médecins n’ont pas la capacité d’investir dans l’achat d’un local médical, et préfèrent se concentrer sur l’acquisition de matériel dernier cri par exemple.
L’achat de son local médical présente de nombreux avantages :
- vous vous constituez un patrimoine ;
- cela pourra vous servir de complément de retraite plus tard ;
- vous vous constituez un actif net professionnel ;
- vous n’avez pas à négocier quoi que ce soit avec le propriétaire.
Les avantages de la location d’un local
Pour leur première installation en libéral, la plupart des médecins n’ont pas la capacité d’investir dans l’achat d’un local médical, et préfèrent se concentrer sur l’acquisition de matériel dernier cri par exemple. La location est alors une bonne solution.
La location d’un local médical présente également de nombreux avantages :
- flexibilité sur le lieu d’exercice et déménagement possible rapidement ;
- pas de gros investissement à réaliser ;
- vous allouez votre budget à d’autres postes de dépenses (matériel, personnel).
J’achète mon local : personnellement ou via une SCI ?
Il est possible d’acheter un local médical en son nom propre, ou via une Société Civile Immobilière.
En mon nom propre
L’achat en nom propre a les avantages suivants :
- cela devient votre patrimoine personnel ;
- vous pouvez déduire toutes les charges liées à votre local ;
- vous pouvez avoir des avantages fiscaux car c’est un actif professionnel et non personnel ;
- à la fin de votre exercice, vous faites constater la plus-value (même si vous ne vendez pas).
Par contre, si un associé vient s’installer dans votre local, vous ne pouvez pas garder comme patrimoine professionnel la partie que vous lui louez.
Pour l’achat en nom propre, il faudra passer devant le notaire et déposer une provision pour les frais de notaires (émoluments, charges et taxes).
Par une SCI
Si vous achetez un local en passant par votre Société Civile Immobilière, vous pouvez :
- louer le local à la SCI ;
- donc déduire vos charges locatives ;
- simplifier la transmission de patrimoine (au travers des parts de la SCI).
Pour l’achat du local médical par une SCI, les démarches sont sensiblement les mêmes, mais il faudra avant immatriculer la SCI et recevoir un k-bis (document officiel qui atteste de l’existence juridique de l’entreprise).
Je loue mon local : pour quel bail opter ?
Si vous avez décidé de louer votre local médical, il est possible de signer 3 baux différents.
Le bail professionnel
Ce bail est réservé aux professions libérales relevant du régime fiscal des Bénéfices Non Commerciaux (donc les micro-entrepreneurs).
La durée minimale d’un bail professionnel est de 6 ans, et les loyers sont librement fixés par le propriétaire. Attention, si vous voulez quitter le local à la fin du contrat, il est nécessaire de prévenir de son départ en respectant les 6 mois de préavis. Sauf clause contraire qui le stipule, la cession de bail est autorisée.
Le bail commercial
Ce type de bail s’adresse aux professionnels de santé qui sont soumis au régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux : cela peut être l’associé unique d’une EURL ou l’associé d’une société de personnes.
Le bail commercial s’étend sur minimum 9 ans. Le loyer peut être revu tous les 3 ans, et le locataire peut résilier son bail tous les 3 ans également (avec un préavis de 6 mois). La cession de bail est autorisée, sauf clause contraire.
Le bail mixte
Signer un bail mixte est obligatoire si le local médical fait partie d’un immeuble d’habitations. Pour exercer dans ce local, il est nécessaire de récolter au préalable un accord communal personnel (dans les villes de plus de 200.000 habitants ou les villes de la petite couronne parisienne).
Ce type de bail a une durée minimale de 3 ans pour les personnes physiques et 6 ans pour les personnes morales. Le loyer est librement fixé par le propriétaire : s’il y a renouvellement de bail, l’augmentation du loyer est limitée. Si le locataire souhaite résilier le bail, il doit respecter un préavis de 6 mois. La cession du bail n’est pas autorisée.
